城市更新进行时：旧空间里的新天地

　　6月4日，2025年度中央财政支持实施城市更新行动评选结果公示，北京等20座城市位列其中。这份由财政部、住房和城乡建设部联合发布的名单，标志着新一轮城市更新进入加速期。

　　不久前，中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》为这场行动划定路线年，人居环境显著改善，经济业态更为丰富，文化遗产有效保护，风貌特色更彰显，城市成为人民群众高品质生活的空间。详情

　　政策落地实施，城市更新如何推进？老旧街区怎样焕发活力？更新模式能否持续？

　　过去几十年，城市建设突飞猛进，高楼林立、商品房遍地开花。但在现代化加速的背后，一大批建于上世纪的小区逐渐“掉队”，难以适应当下居民的生活方式。

　　什么是“老旧”？据多部门联合发布的标准，凡是建于2000年以前，失养失修严重、配套不完善、功能不匹配的居住小区，均可纳入老旧小区范畴。这些小区通常缺乏电梯、停车位、绿地和物业管理，老人爬楼困难、车辆进出受限、公共空间缺失、活动场所匮乏不仅“住得旧”，更是“住得难”。

　　数据显示，2024年，城镇老旧小区改造新开工5.6万个，更新改造小区内各类老化管线万余部，增设停车位超过50万个。在今年全国两会上，住房和城乡建设部部长倪虹表示，2000年以前建成的城市老旧小区将全部纳入城市更新范围，推动因地制宜实施改造。

　　中国城市规划学会理事长杨保军深度参与了《意见》起草的全过程，他在接受总台《新闻1+1》采访时指出，城市更新不同于新区开发。后者已有成熟的建设经验与路径，而前者则是一项复杂的系统工程，需要在探索中不停地改进革新。中央通过政策性文件，在关键时间节点上对城市更新作出系统部署，明确根本原则、重点任务、保障机制，将成熟经验转化为制度安排，同时推动解决实践中暴露出的深层问题。

　　从“建新”到“更新”，意味着城市治理逻辑的深刻转变：从增量扩张走向存量优化，从单一建设行为转向多元协同治理，从物理空间改造延展至生活方式重构。

　　对居民而言，城市更新的意义则更加具体直观。它可能是一部能坐上的电梯、一处有树有椅的口袋公园、一条通畅干净的下水道、一家便利的小卖部，也可能是一次邻里重建连接的契机它连着人们对“好生活”的线

　　在北京，改建资产金额来源包括政府补贴、产权单位出资、公房出售集资、居民自筹等方式。在“申请式退租”机制推行后，政府承担居民腾退补偿，社会资本负责空间改造和后期运营，通过租金收益实现成本回收。

　　江苏无锡蓝系列园区更新项目采用政府引导的“社会企业投资+运营”模式，非公有制企业自筹资金实施园区整体改造，与厂区原产权人签订长期租赁合同，通过“租金+物业+增值服务+收益分成”的盈利模式，实现多方共赢。

　　“以前下水堵了没人管，现在不仅通了，还重新铺了砖。”在北京姚同住了几十年的肖阿姨说。过去，院子里常因下水道堵塞导致污水外溢、雨水倒灌。改造团队摸索出一套“预留接口+自主改造”的方式，把污水接口延伸至每家每户门口，居民只需自行购买一组三件套成品设备，插上即可使用。

　　在北京中海大吉巷项目中，设计团队在推进电力入地、通信并网等基础工程时，保护历史建筑文脉，施工全套工艺流程坚持“原样原建”，使用传统工艺，如灰砖青瓦、木作榫卯，最大限度还原明清时期建筑的风貌。

　　作为姚同、西总布片区、景山片区等多个北京胡同更新项目的建筑师，朱小地认为，相较过去以院落为单位的更新方式，当前的片区更新必须纳入“胡同公共空间市政基础设施”整体系统。在这类窄街密集的区域，下水改造、街道绿化、垃圾收储等工程难度明显提升，治理压力也更大。但正因如此，城市更新也成为检验“治理能力现代化”的缩影。

　　在北京胡同的更新过程中，“议事机制”成为高频词。项目团队要和居民多轮沟通，从垃圾桶位置到雨棚样式，从窗户材质到绿植布局，几乎每一个细节都要与居民达成共识。“有的意见，是吵出来的，”姚同项目负责人梁山坦言，“但正是这些争论，让大家真的参与进来，也更愿意维护成果。”

　　姚同提供了一个样板：政府提供市政保障、平台公司牵头改造、民营运营方引入有共识的业态，并通过“新型邻里关系”的培育，实现了租金收益与社会满意度的双提升。政府、平台公司和民营运营方的协同机制更加明晰，才能避免“多头管理”“权责不清”的现实困境。

　　城市更新要有效解决居民的生活诉求。中海大吉巷城市更新项目景观负责人方红梅表示：“早期做设计时，我们就对周边居民的需求做整体调研，篮球场、休闲空间、地下剧场、聚会场所，生活中都会需要。”

　　上海金牛花苑老旧小区在改造时探索出“片区化提升、全要素修缮、规模化加梯”的“三合一”模式：整个片区统一设计、统一推进。

　　一个老街区能否真正的完成焕新，重点是：能不能持续运营？谈及北京胡同改造的可复制经验，朱小地指出，胡同空间虽在全国叫法不同，但都是“居住单元外的最后一段路”，如上海的弄堂、成都的小巷，逻辑是一致的“公共空间就是更新中的关键变量，更新成败不仅取决于建筑规划设计，而是居民是否愿意在这里留下。”

　　在这场更新实验中，老旧街区往往拒绝走“网红街”的套路，取而代之的是“小而美、软而慢”的低密度更新思路。

　　成都玉林东路改造引入“金角银边”理念，着眼于桥下空间、道路拐角、建筑缝隙等城市“边角料”，将闲置区域打造成休闲座椅、集市书摊等功能区，让市民在日常通勤中也能“遇见风景”；还充分的利用地下空间，改造出集停车、储物、文创展陈为一体的复合场所，引入24小时开放的城市客厅、青年文化空间等新型业态。

　　优质的业态是城市更新的鲜活生命力。在北京烂缦胡同，负责招商运营的张爽介绍：“我们不是以盈利为第一目标，更多是看业态是否匹配。”团队会考察商户是否理解老城氛围、具备公共意识，能否与居民形成良性互动。负责项目设计统筹的杨娜认为：“不能一味追求热闹，更新过程要兼顾居民的节奏和街区的整体气质，要长期持续地为整个片区带来活力。”

　　姚同主理人闻婷强调“长期主义”。“我们并非简单地空间改造合作、经营社区新商业，而是携手共建新社区、打造一个城市更新生态系统。”城市更新不能变成“景观工程+商业嫁接”的套路，而应建立一种“可供使用、可被维护、可以生长”的新机制。